Имотният пазар в България показва признаци на охлаждане. Сделките намаляват, купувачите ограничават бюджетите си, а продавачите продължават да очакват високи цени. Основният въпрос за 2027 г. е дали поскъпването на ипотечното финансиране ще ограничи допълнително търсенето.

През третото тримесечие на 2026 г. в страната са регистрирани 45 312 продажби на недвижими имоти – с 22,1% по-малко спрямо същия период на миналата година. В София спадът е 21,2%, показват данните на Агенцията по вписванията.

В същото време жилищата продължават да поскъпват. По данни на Националния статистически институт през второто тримесечие цените са нараснали с 15,5% на годишна база и с 4,5% спрямо предходното тримесечие.

Според д-р Мирослав Владимиров от ERA България това разминаване между броя на сделките и цените е признак за неустойчиво състояние на пазара. По време на имотен форум, организиран от Investor Media Group, той посочи, че решаващо значение за следващия етап ще имат условията за ипотечно кредитиране.

Три сценария за 2027 г.

Владимиров очерта три възможности за развитие на пазара. Най-оптимистичната предвижда стабилни ипотечни лихви и възстановяване на търсенето, но според него този вариант е най-малко вероятен.

Базовият сценарий включва повишение на лихвите с 0,5–0,7 процентни пункта през 2027 г. Това би ограничило покупките и би забавило растежа на цените.

При по-неблагоприятно развитие ипотечните лихви в България могат да достигнат около и над 3,5%, ако инфлацията в еврозоната се засили и Европейската централна банка продължи да затяга паричната политика.

Банковият сектор обаче очаква по-умерена промяна. Ивайло Вълчев от Първа инвестиционна банка прогнозира евентуално увеличение на ипотечните лихви с около 0,1 процентни пункта през втората половина на 2027 г.

Според него високата ликвидност на банките, конкуренцията и ниските лихви по депозитите засега ограничават натиска върху цената на кредитите. През август средният лихвен процент по новите жилищни кредити е 2,42% по данни на БНБ.

Покупката на жилище изисква все повече собствени средства

По изчисленията на Вълчев между 2020 и 2026 г. цените на имотите са нараснали със 113% средно за страната и с около 118% в София. За същия период доходите са се увеличили приблизително със 103%, а спестяванията – с 93%.

Собственият капитал, необходим за покупката на двустаен апартамент от 70 кв. м, е нараснал от около 22 000 евро през 2020 г. до приблизително 50 000 евро през 2026 г., включително самоучастието и съпътстващите разходи.

Най-уязвими при евентуално поскъпване на кредитите ще бъдат домакинствата, които отделят голяма част от доходите си за вноски или са вложили всичките си спестявания в жилище, без да разполагат с резерв за непредвидени разходи.

Допълнителна несигурност създават и обсъжданите данъчни промени за 2027 г. Вълчев предупреждава, че предложеното облагане на свръхпечалбите в определени сектори може да ограничи възможностите на банките за увеличаване на капитала и да повлияе върху кредитирането. Управителят на БНБ Димитър Радев също е посочвал риска от отражение върху цената и условията на заемите.

Продавачите не бързат да намаляват цените

Според Полина Стойкова от Bulgarian Properties предлагането на съществуващи жилища се увеличава спрямо 2025 г., но част от собствениците продължават да искат цени, съобразени с предишния период на силен растеж. Това удължава времето за продажба.

При новото строителство предварителните договори са намалели с около 12–15% през тази година по данни на Националната асоциация на строителните предприемачи. Председателят ѝ Георги Шопов определя това като връщане към по-нормални равнища след силната 2025 г., а не като признак за криза.

Най-голямо търсене има при по-малките двустайни апартаменти, които остават по-достъпни за масовия купувач. Част от предприемачите могат да изчакат по-дълго, вместо да намаляват цените.

Същевременно нарастващите разходи за строителство създават допълнителни предизвикателства. Стоян Гочев от Re/Max City и Re/Max City Mall оценява средната цена на довършителните работи в София на около 500 евро на квадратен метър. Така жилище, предлагано на шпакловка и замазка за 2500–2600 евро на квадратен метър, може да достигне около 3200 евро след завършването му.

Според Гочев това може да засили интереса към жилища, предлагани „до ключ“. Той наблюдава и случаи на предприемачи, които се отказват от нови проекти заради несигурността около търсенето и високите разходи.

Какво се предлага в проектобюджета за 2027 г.

Сред обсъжданите мерки са промени в регистрацията по ДДС при сделки с нови сгради и парцели, ограничения върху плащанията в брой в строителството и поетапно повишаване на данъчните оценки на имотите.

Георги Шопов подкрепя предложението за регистрация по ДДС преди облагаеми сделки с нови сгради и урегулирани парцели, но критикува идеята всички разплащания между строителни предприятия, изпълнители и подизпълнители да се извършват само по банков път.

Според Владимиров увеличението на данъчните оценки няма да повлияе толкова силно на пазара, колкото евентуалното поскъпване на ипотечните кредити.

Какво предстои за цените на имотите

Експертите се разминават в прогнозите си за лихвите, но очакват условията за финансиране да имат все по-голямо значение. По-скъпите кредити и по-високите първоначални разходи могат да ограничат броя на сделките, дори ако продавачите продължат да поддържат високите си ценови очаквания.

Развитието няма да бъде еднакво във всички градове и сегменти. Засега спадът на сделките не означава автоматично поевтиняване на жилищата, но показва, че купувачите стават по-предпазливи, а продажбите – по-трудни.