От 15 януари в България влиза в сила съществена промяна в режима за достъп до нотариални актове.

След години на практически свободен достъп до имотни документи, държавата въвежда ново изискване – доказване на „правен интерес“.

Официалният мотив е ограничаване на имотните измами и по-добра защита на личните данни, но мярката поражда и сериозен дебат за границите между сигурността и публичността.

Край на свободните преписи

С измененията в Правилника за вписванията отпада досегашната практика всеки да може да получи препис от нотариален акт срещу заявление и такса. Отсега нататък съдията по вписванията ще преценява индивидуално дали заявителят има достатъчно основание да се запознае с конкретния документ.

Това означава, че автоматичното издаване на преписи вече не е възможно. Гражданите ще трябва писмено да аргументират защо им е необходим нотариалният акт – било то за имотна сделка, съдебен спор или друг правен казус. Преценката няма да е формална, а по същество, като целта е да се пресече масовото и често необосновано търсене на чужди имотни документи.

Кой запазва служебен достъп?

Новите правила не засягат професионалните участници в правната система. Нотариуси, адвокати, съдебни изпълнители и държавни органи ще продължат да имат достъп до нотариални актове в рамките на законовите си правомощия.

Законодателят аргументира това с факта, че тези професии носят дисциплинарна и наказателна отговорност и работят с документите в рамките на служебните си задължения.

Към промените се добавя и анонс за нова електронна услуга, която се очаква през пролетта. Тя ще дава възможност на собствениците да получават SMS известие, когато някой направи справка за техен имот или поиска препис от нотариалния акт. Идеята е това да служи като система за ранно предупреждение при подозрителна активност.

Борбата с измамите – основният аргумент

Институциите посочват като ключов мотив зачестилите имотни измами и злоупотреби с лични данни. Нотариалните актове съдържат чувствителна информация – от ЕГН и адреси до цени на сделки и начин на придобиване.

Свободният достъп до тези данни според властите е улеснявал изготвянето на фалшиви документи, натиск върху уязвими собственици и различни измамни схеми.

През последните месеци в публичното пространство се появиха редица случаи, при които възрастни хора или наследници научават твърде късно, че около имотите им е имало съмнителни действия. Изваждането на преписи често е първата стъпка към подправяне на документи или злоупотреба с доверие.

Допълнителен аргумент е и защитата на личните данни в контекста на европейските регулации. Според държавата новият режим се стреми да балансира публичния характер на имотния регистър с по-високо ниво на лична сигурност.

Критики и опасения

Критиците на промените обаче предупреждават, че ограничаването на достъпа само по себе си не решава проблема с измамите. Според тях злоупотребите често стават именно с участието или пропуските на професионалисти, а не на случайни граждани. Затова без ефективен контрол и санкции новият режим може да се окаже по-скоро административна бариера, отколкото реална защита.

За обикновените граждани това означава повече формалности и по-малка предвидимост. Решението дали едно искане ще бъде уважено зависи от преценката на съдията по вписванията, което поражда опасения от субективност.

Проверки преди покупка, спорове между съседи или наследствени казуси могат да се забавят или да срещнат отказ.

Имотният бизнес също ще трябва да се приспособи. Брокерите, които нямат служебен достъп, вече ще разчитат на адвокати или нотариуси за проверки, което увеличава разходите и сроковете. За едни това е необходима цена за по-голяма сигурност, за други – спирачка за пазара.

Прозрачност срещу защита

Най-сериозният спор е за прозрачността. Имотният регистър традиционно се възприема като инструмент за обществен контрол. Ограничаването на достъпа до пълния текст на нотариалните актове поражда опасения, че разследвания на съмнителни сделки и конфликти на интереси ще станат по-трудни.

Поддръжниците на новите правила контрират, че публичността не изчезва – справките за собственост и правен статут остават възможни, но без автоматичен достъп до целия документ. Според тях това е разумен компромис между прозрачност и защита.

Каква е ситуацията в Европа?

Европейската практика показва, че няма универсален модел. В Германия достъпът до поземления регистър е възможен само при доказан легитимен интерес, а във Франция информацията се получава чрез официална процедура.

В други държави публичността е по-широка, включително онлайн. Общото между повечето системи е именно принципът на легитимния интерес.

В този смисъл българската промяна не е изключение, а по-скоро опит за приближаване към европейските модели. Въпросът остава дали тя ще бъде приложена бързо, ясно и еднакво, или ще се превърне в нова административна спънка за добросъвестните граждани.